Limpeza de Condomínio: Regras, Frequência e o Que Deve Incluir

Faça chuva ou faça sol, a limpeza dos espaços comuns de um condomínio é essencial e, quando falha, todos os moradores notam. E as perguntas são sempre as mesmas: Quem é responsável? Com que frequência se deve limpar? O que é que a limpeza tem de incluir?

A lei portuguesa define o que são as partes comuns de um prédio e quem é responsável pela sua conservação, mas deixa os detalhes a cargo de cada condomínio. Isso significa que as tarefas a serem executadas, ou a sua frequência, por exemplo, entram no regulamento do condomínio e devem ser decididas em assembleia.

Para te ajudar com todas estas decisões, criámos este guia onde explicamos as regras de limpeza de condomínio, a frequência de limpeza de cada zona, bem como o que deve estar incluído e o que fazer quando a limpeza não é cumprida.

Principais Conclusões

• As partes comuns do prédio, como entradas, escadas, elevadores e garagens, estão definidas no Código Civil e a sua limpeza é paga por todos os condóminos, na proporção da permilagem.
• A lei não fixa uma frequência de limpeza: as regras devem constar do regulamento do condomínio ou ser aprovadas em assembleia.
• Este regulamento é obrigatório em prédios com mais de quatro condóminos.
• Como referência, o hall e as escadas devem ser limpos pelo menos uma vez por semana, e a garagem pelo menos uma vez por mês.
• Uma boa limpeza inclui também elevador, corrimãos, vidros, contentores do lixo e ralos da garagem.
• Se a limpeza falhar, regista as falhas, fala com a administração e, se necessário, leva o assunto à assembleia.

Neste Artigo

• Partes Comuns do Prédio: o Que São e Quem Trata da Limpeza
• Regras de Limpeza de Condomínio: o Que Diz a Lei e o Regulamento
• O Que Deve Incluir a Limpeza do Condomínio
• Com Que Frequência se Deve Limpar o Condomínio?
• Limpeza de Escadas de Prédio: Boas Práticas
• Limpeza de Garagens do Condomínio
• Deveres dos Condóminos
• O Que Fazer Quando a Limpeza Não é Cumprida
• Deixa o FIXO Tratar da Limpeza do Condomínio
• Perguntas Frequentes sobre a Limpeza do Condomínio

Partes Comuns do Prédio: o Que São e Quem Trata da Limpeza

Num prédio em propriedade horizontal, cada condómino é dono da sua fração (o apartamento, a loja, o lugar de garagem próprio, etc) e co-proprietário das partes comuns, como descrito no Artigo 1421.º do Código Civil. Na prática, as áreas que precisam de limpeza regular são:

• Entradas, halls e vestíbulos;
• Escadas e corredores usados por dois ou mais condóminos;
• Elevadores;
• Garagens e lugares de estacionamento comuns;
• Pátios, jardins e terraços de uso comum;
• Arrecadações comuns, área do lixo e quaisquer outras que não pertençam a um só condómino.

Quem é responsável?

A limpeza das partes comuns é do interesse comum dos condóminos e da responsabilidade da administração, que deve contratar quem a faz (uma funcionária ou uma empresa) e garantir que é cumprida. Se estiveres em dúvida sobre qual a melhor opção para o teu condomínio, temos um guia onde comparamos custos e benefícios de contratar uma Empregada ou uma Empresa de limpeza.

Quem paga?

Por lei, as despesas com a conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações (a permilagem), salvo se o regulamento ou a assembleia definirem outro critério dentro dos termos da lei. As despesas com partes comuns que sirvam só alguns condóminos, como um lanço de escadas ou uma garagem, podem ficar a cargo apenas desses condóminos.

Regras de Limpeza de Condomínio: o Que Diz a Lei e o Regulamento

A lei não especifica o que deve ser incluído na limpeza ou manutenção dos espaços comuns de um condomínio, mas estabelece os responsáveis:

• Regulamento do condomínio: de acordo com o Código Civil, o regulamento é obrigatório quando o prédio tem mais de quatro condóminos e deve discriminar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, inclusive as regras de limpeza.
• Assembleia de condóminos: aprova o regulamento e o orçamento anual, que inclui as despesas com a limpeza, tem poder de decisão sobre a frequência e o modelo de contratação.
• Administrador: executa as decisões, contrata e acompanha o serviço de limpeza e garante que as regras são cumpridas.

O que o regulamento deve dizer sobre a limpeza

Um bom regulamento do condomínio, ou uma deliberação da assembleia, deve definir pelo menos:

• Quem faz a limpeza (funcionária do condomínio, empresa ou prestador de serviços);
• Que zonas estão incluídas e a frequência de cada uma;
• Os horários em que a limpeza é feita, para não incomodar os moradores;
• Quem fornece os produtos e equipamentos;
• Regras para os condóminos: lixo, objetos nas partes comuns, animais, obras;
• Como se processam reclamações ou falhas no serviço.

O Que Deve Incluir a Limpeza do Condomínio

Uma limpeza completa das partes comuns vai além de varrer as escadas. Esta checklist ajuda a definir o caderno de encargos, seja para uma funcionária, seja para uma empresa:

Atenção: trabalhos em altura, como a limpeza de fachadas, clarabóias altas ou caleiras no telhado, não devem fazer parte da limpeza corrente. Exigem equipamento e formação próprios e devem ser contratados à parte, a profissionais especializados.

Com Que Frequência se Deve Limpar o Condomínio?

Não há uma frequência fixada por lei - depende do tamanho do prédio, do número de moradores e do movimento, e deve ser decidida em assembleia.

Como referência, esta é a frequência habitual na maioria dos prédios residenciais, mas deve sempre ser ajustada ao uso real e às condições climatéricas. Em dias de chuva, o hall e as escadas sujam-se mais depressa, bem como num prédio com muitos moradores, crianças ou animais.

Limpeza de Escadas de Prédio: Boas Práticas

As escadas são a zona mais usada e a que mais rapidamente mostra falta de limpeza. São também onde acontecem mais acidentes, por isso a forma como se limpam conta tanto como a frequência.

• Começa de cima para baixo, para não sujar o que já está limpo.
• Varre, ou aspira, antes de lavar, para não espalhar a sujidade.
• Usa produtos adequados ao material: mármore e pedra natural não devem ser lavados com lixívia nem produtos ácidos, que os mancham e desgastam; madeira não deve ficar encharcada.
• Usa pouca água e deixa secar bem, sobretudo em degraus de pedra polida, que ficam muito escorregadios.
• Sinaliza o chão molhado com um aviso e, se possível, lava metade da largura de cada vez, para que os moradores possam passar em segurança.
• Escolhe horários de pouco movimento, a meio da manhã ou início da tarde, longe das horas de entrada e saída.
• Não esqueças os corrimãos, que devem ser limpos com frequência por questões de higiene.

Se o prédio tem vários lanços de escadas ou entradas separadas que servem apenas alguns condóminos, a lei permite que a despesa com essas zonas seja paga só por quem as usa.

Limpeza de Garagens do Condomínio

A garagem é muitas vezes esquecida no plano de limpeza, mas acumula pó, folhas, óleo e lixo, e uma garagem suja é também uma garagem menos segura.

Uma limpeza de garagem completa deve incluir:

• Varrimento ou aspiração do pavimento, das rampas e das zonas de circulação.
• Lavagem do pavimento, de preferência com máquina de lavar pavimentos, uma ou duas vezes por ano.
• Limpeza das grelhas e ralos de escoamento, para evitar inundações quando chove.
• Remoção de manchas de óleo com produto desengordurante.
• Limpeza dos portões, sinalética e caminhos de evacuação.
• Verificação de objetos abandonados e aviso à administração.

Para a lavagem a fundo, o condomínio deve avisar os moradores com antecedência para retirarem os carros, ou organizar a limpeza por zonas.

As garagens são também espaços com regras de segurança contra incêndio. Não devem ser usadas como arrecadação de objetos inflamáveis ou volumosos nos lugares comuns, e os caminhos e saídas de emergência devem estar sempre desimpedidos. Confirma o que diz o regulamento do teu condomínio.

Se só alguns condóminos usam a garagem, a despesa com a sua limpeza pode, nos termos da lei, ficar a seu cargo apenas.

Deveres dos Condóminos

Nenhum plano de limpeza resulta se os moradores não colaborarem. As regras mais comuns nos regulamentos de condomínio são:

• Não deixar sacos de lixo, sapatos, bicicletas ou outros objetos nas escadas e patamares.
• Usar os contentores corretamente e respeitar os horários de deposição do lixo.
• Limpar de imediato o que sujar nas partes comuns, por exemplo, ao transportar lixo ou compras.
• Recolher os dejetos dos animais de estimação e não os deixar sujar as zonas comuns.
• Avisar e limpar depois de mudanças ou obras na fração.
• Não sacudir tapetes, toalhas ou vasos para as escadas, pátios ou varandas de baixo.

O Que Fazer Quando a Limpeza Não é Cumprida

Se a limpeza do condomínio não está a ser feita corretamente, deves:

1. Registar as falhas, com datas e fotografias.
2. Falar com a administração do condomínio, de preferência por escrito, e pedir que verifique o serviço.
3. Confirmar o que está contratado, que ficou registado no caderno de encargos ou no contrato, nomeadamente sobre zonas incluídas e frequência das limpezas.
4. Se o problema continuar, pede que o assunto seja incluído na ordem de trabalhos da próxima assembleia, para rever o serviço ou mudar de prestador.

Se a falha vier de um condómino que não cumpre as regras, a administração deve recordar-lhe o regulamento. Se este previr sanções, a assembleia pode aplicá-las dentro dos limites da lei.

Deixa o FIXO Tratar da Limpeza do Condomínio

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Perguntas Frequentes sobre a Limpeza do Condomínio